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Comprar una casa con hipoteca en Barranquilla

Comprar una casa con hipoteca en Barranquilla

Una circunstancia habitual ante la que se puede encontrar el comprador de un inmueble es que, cuando se vaya a efectuar la venta, el propietario actual todavía no haya terminado de hacer frente a su hipoteca. Conoce en el siguiente artículo cuáles son los trámites a seguir en caso de que quieras comprar una casa con hipoteca en Barranquilla

Si tu plan pasa por afrontar el pago sin necesidad de obtener financiación, el vendedor debe cancelar su préstamo en las condiciones previstas en la escritura. Pero si, por el contrario, tu idea es la de constituir también una hipoteca sobre el inmueble que vas a adquirir, existen varias alternativas que puedes plantearte antes de elegir la que más te convenga a tus necesidades y circunstancias, de tal manera que:

1.    Una opción a valorar es la de subrogarte en la hipoteca existente.

2.    Otra opción sería que el vendedor cancele su hipoteca y tú como comprador, por tu parte, constituyas una nueva                 hipoteca.

Veamos por separado los requisitos y las ventajas e inconvenientes de cada una de las alternativas:

 

1.    Subrogarte en la hipoteca existente.

A la hora de comprar una casa hipotecada, si consideras la opción subrogarte en el préstamo existente, es decir, pasarte a sustituir al vendedor en su hipoteca. Se trata de una subrogación del deudor, que no debes confundir con la subrogación de banco o acreedor, circunstancia que se da cuando se cambia la hipoteca de una entidad a otra.

La principal ventaja de esta elección es que te permite salvar algunos de los trámites que conlleva la constitución de una hipoteca nueva con el ahorro que ello supone, ya que no es necesario abrir una nueva escritura sino sólo modificarla, esto implica para ti un menor coste notarial y registral. Además, otro importante ahorro es el derivado del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que oscila entre el 0,75 y el 1,5% sobre la cuantía del préstamo, dependiendo de la comunidad autónoma, y que no se aplica en caso de subrogación.

¿Y si las condiciones de la hipoteca existente no te convencen del todo? Es posible que tu entres a renegociar estas condiciones en este momento y consigas cambiar algunas de ellas como la tasa de interés, el plazo de amortización o convertir una hipoteca variable en una a plazo fijo. Incluso cabe la posibilidad de que puedas ampliar el crédito.

Por el contrario, para que esta opción llegue a buen puerto no sólo es necesario que te interese, como comprador, sino que la entidad también debe prestar su consentimiento. Puede darse el caso de que, en función de las condiciones en las que se firmó la hipoteca en su día o del perfil del nuevo deudor, el banco no acepte la operación.

 

2.    Constituir una nueva hipoteca.

Si el banco no acepta la subrogación o si a ti como comprador no te interesan las condiciones en las que se realizaría, la segunda alternativa es que el vendedor cancele su hipoteca y, a continuación, se constituya una nueva (en la práctica suele hacerse de forma inmediatamente consecutiva en el tiempo, con todos los agentes involucrados presentes ante el notario).

Cabe la posibilidad de que la hipoteca se constituya en la misma entidad en la que existía la primera (no es extraño que, aunque el banco no acepte la subrogación, éste realice al comprador una buena oferta) o en una entidad diferente.

En resumen, no hay una respuesta única válida ya que antes de inclinarte por una u otra opción debes poner sobre la balanza los gastos de constitución de una nueva hipoteca en comparación con los gastos que te conllevaría la subrogación, al igual que las condiciones que ofrezcan las distintas entidades con las que puedas llegar a un acuerdo para constituirla (tipos de interés, plazos de amortización, grado de compromiso.

Para más información sobre una subrogacion de hipoteca, ingresa en el siguiente enlace:

Quiero saber más sobre una subrogación de hipoteca

Si tienes alguna otra inquietud relacionada con la comprar una casa con hipoteca en Barranquilla y te gustaria que te ayudemos, déjanos tu comentario y nosotros lo estudiaremos por ti.

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Hasta pronto.

10 Comments

  1. Jose gabriel Lemus S

    Quiero comprar un apartamento de contado que tiene una hipoteca con un banco de 45.000.000. Que riesgos se corren si el vendedor me pide que como arras del negocio se levante la hipoteca y posteriormente al firmar escrituras se le cancele el saldo. La hipoteca equivale al 30% del valor del inmueble. Ademas el vendedor adquirió el bien sobre planos y posteriormente tuvo una hija quien es menor de edad. El vendedor me dice que el apartamento no tiene afectación familiar, pero no se si la ley en este caso proteje a la menor.

    • Luis Ernesto Gámez

      Hola Jose Gabriel. Muchas gracias por dejarme su inquietud.
      Si el vendedor quiere como arras del negpcio el valor de la hipotenca, lo mejor seria que usted comprobara con el banco del vendedor el valor actual de la hipoteca y usted mismo haga el pago de la hipoteca para que pueda obenerl el vendedor el respectivo paz y salvo del banco y pueden seguir adelantando los tramites de escrituración.El riesgo que se corre es que si ud le entrega el dinero de la hipoteca y este NO paga al banco entonces NO le cumplirá con lo acordado y pueden surgir problemas.
      Con respecto a la hija menor que tiene el venededor, pues ella tiene derechos legales sobre esa propiedad, ella es heredera. Sin embargo es una situación que le corresponde resolver al vendedor, es un asunto entre él y su hija. Quiero decir que si ud compra será un comprador de buena fe y en este punto le recomendaria que revisara el titulo de propiedad cuidadosamente, si no hay afectación como vivienda familiar pues no habria problema para hacer el negocio.

      Cordialmente.
      Luis Gámez.

  2. Juan

    Buenas tardes, yo estoy vendiendo un apartamento que tiene una hipoteca por $84.000.000. tengo 2 preguntas al respecto:
    1. Yo tengo un auxilio de pago de intereses del Gobierno (Plan PIPE), me podrían multar por algo d este tema en caso de vender?
    2. En caso de que todo salga bien con el banco, la persona que me quiere comprar también va a realizar un préstamo con otro banco y quiere hacer una transferencia interna entre bancos. Eso es posible? que sale mas económico en caso de hacerlo, pagar y deshipotecar por aparte o transferir la hipoteca?

  3. Jules Silver

    Saludos!!! Bueno mi inquietud es la siguiente deseo comprar un apartamento cuyo valor según el vendedor es de 85 millones, el vendedor me comenta que tiene ese bajo costo porque la vivienda está hipotecada por lo que al cancelar el valor que pide se cancelaría la hipoteca y en un término de 3 meses la vivienda pasaría a mi nombre libre de hipoteca. Me gustaría saber qué debería tener en cuenta para esto.
    Muchas gracias

    • Luis Ernesto Gámez

      Hola Jules.
      Gracias por contactarme y exponer su caso.
      Si el valor de Venta del Apto es de $85 millones, No me comenta el valor que tiene la hipoteca actualmente. Sin emabargo si el precio de venta esta por debajo del precio de mercado no creo que sea por lo de la hipóteca, ninguan propiedad de devalua solo porque tenga un hipoteca encima.
      Los tramites de levantar la hipoteca no se llevan 3 meses como dice el vendedor, el levantamiento de la hipoteca una vez cancela en el banco o a la entidad que la tenga, no va mas allá de 2-3 semanas para obtener un certificado de tradición actualizado, paso siguiente formalizar la venta del apto en notaria e instrumentos públicos los cual puede tomar otras 2 semanas.
      Deberia tener en cuenta, primero: Asegurarse personalmente de que el vendedora cancele la hipoteca de tener alguna duda, vaya personalemte con el vendedor y haga el tramite del pago y obtengel paz y salvo.
      Segundo: Averigua que el apto no tenga una restriccion de afectación de vivienda familiar, Tercero: Asegurarse de Que no hayan embargos u otras limitacioes a la propiedad que impidan el traspaso de la misma.
      Espero sea de utilidad estas recomendaciones y pueda hacer la compra del inmueble sin problema.

      Cordial saludo.
      Luis

      • Yuli niño

        Saludes. Mi inquietud es la siguiente. Quiero comprar una casa que actualmente está hipotecada con el banco. Tiene efectuaciones a vivienda familiar. El vendedor me puede hacer subrogación de deuda Existiendo dicha afectación o se debe cancelar primero la afectación a vivienda familiar. Gracias

  4. Daniela

    Buenos días. Quiero vender mi apartamento, el cual tiene una hipoteca y esta afectado a vivienda familiar. Si hay un comprador interesado, cuales son los pasos a seguir? Yo sé que hay que acordar que su adelanto sea para pagar la hipoteca, pero que pasa con la afectación de la vivienda familiar?

    • Luis Ernesto Gámez

      Hola Daniela.
      Con respecto a la hipoteca, para que haya transparencia pídele a tu banco que te de una certificación del monto restante de la hipoteca.
      De común acuerdo con el comprador y dentro de la promesa de copra-venta acuerden al pago inicial para cubrir la hipoteca. Este es un acuerdo de confianza mutua. Si el comprador no estuviera seguro, pidele que sea él mismo quien haga el pago en tu banco de la hipoteca. Así avanza mejor los trámites. Puede ocurrir que el comprador quiera quedarse con esa hipoteca, entonces él debe presentar documentación para estudio y aprobación, una vez aprobada le cedes todas las obligaciones hipotecarias al nuevo propietario.
      La afectación de vivienda familiar la puedes levantar como un trámite más dentro del proceso de escrituración y registro.
      Los funcionarios de las Notarías quienes maejan los procesos de escrituración saben en que orden se hacen estos tramites. No es una caraterítica que impida o limite transferir los derechos de propiedad, es una prevención muy frecuente para proteger los derechos patrimoniales de familia.

      Espero haberle ayudado a aclarar sus inquietudes.

      Luis Gámez.

  5. luis c.

    Tengo una casa que esta hipotecada y quiero ceder el bien a mis hijos yo sigo pagando la hipoteca que debo hacer.

    • Luis Ernesto Gámez

      Un cordial saludo.
      Para transferir el título de propiedad a sus hijos sin importar si lo que quiere es hacer una cesión del mismo, habría que cancelar la hipoteca y hacer una escritura mediante la cual transfiere el título de propiedad. No hay de otra pues el inmueble tiene una restricción a la propiedad por el banco.
      Otra opción seria testar en favor de sus hijos y si así lo acuerdan puede hacer entrega material del inmueble a ellos y Ud seguiría pagando la hipotenca como es su intención. En cualquier caso, la propiedad debe estar libre de hipotecas, embargos y demas limitaciones para transferir el título a cualquier persona.

      Gracias por escribir.

      Luis Gámez.

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